Painéis solares num terreno: o que verificar antes de assinar com o promotor
Se tem alguns hectares numa zona com sol e com rede elétrica próxima, é provável que já lhe tenham telefonado.
A proposta costuma ser a mesma: um contrato longo — vinte ou trinta anos —, uma renda anual por hectare, e entretanto uma opção que bloqueia o terreno enquanto o projeto se licencia.
Pode ser um bom negócio. Mas a renda que lhe oferecem depende de coisas que pode verificar sozinho — e que mudam bastante a sua posição na negociação.
1. O que diz o PDM
O primeiro filtro não é o sol, é a classificação do solo e as condicionantes.
Um terreno em REN (Reserva Ecológica Nacional) ou em RAN (Reserva Agrícola Nacional) tem restrições fortes. O mesmo vale para domínio hídrico, servidões aeronáuticas e áreas protegidas.
Quem responde é a câmara municipal, e muitas disponibilizam consulta online do PDM.
2. A distância ao ponto de ligação
É o fator que mais pesa no interesse de um promotor, e quase nenhum proprietário o verifica antes de negociar.
Um terreno a poucas centenas de metros de uma subestação com capacidade disponível vale muito mais do que um igual a vinte quilómetros. O custo da ligação pode absorver uma parte enorme do investimento.
Se lhe telefonaram, essa conta já está feita do outro lado.
3. A área que serve mesmo
A área da matriz inclui tudo: taludes, linhas de água, zonas de sombra, afloramentos rochosos.
A área instalável é outra. Ver o prédio sobre a imagem de satélite com os limites diz em minutos que parte é aproveitável — e evita ser pago por hectares que não servem.
4. Direitos de terceiros
Uma certidão predial mostra hipotecas, ónus e servidões. E há uma verificação que não está em registo nenhum: quem cultiva o terreno. Se existe arrendamento rural, o arrendatário tem direitos próprios.
Confirme também se o prédio recebe apoios da PAC e o que acontece a esses direitos com a instalação.
As perguntas que separam as boas propostas
- Arrendamento ou direito de superfície? Não são equivalentes, nem juridicamente nem fiscalmente.
- Quem desmantela no fim, e com que garantia financeira?
- A renda é atualizada? Trinta anos sem atualização é muito tempo.
- O contrato é cedível? Quem assina raramente é quem explora.
- E o agrivoltaico? Se a atividade agrícola continua entre os painéis, o enquadramento e os valores são outros.
Antes de tudo isto
Olhe para o seu terreno como olha quem lhe telefonou: área real, forma, acesso, o que tem à volta.
O Cadastro GPS mostra-lho sobre o satélite com os limites e a área, e dá-lhe as coordenadas. É gratuito — e põe-no na mesa com a mesma informação que a outra parte já tem.
