Comprar terreno em Portugal: os sete documentos a verificar antes do CPCV
O contrato-promessa de compra e venda é vinculativo. Quem desiste perde o sinal — e se o sinal foi entregue em dobro, perde-se em dobro.
Por isso a ordem certa é verificar antes de assinar, não depois. A boa notícia: quase tudo o que interessa custa menos de vinte euros e resolve-se online.
1. Certidão predial permanente — 15 € (ou 1 € na versão simplificada)
O documento central. Diz quem é o titular inscrito e o que pesa sobre o prédio: hipotecas, penhoras, ónus, usufrutos.
Verifique três coisas:
- quem vende é quem está inscrito? Se o titular morreu, precisa de habilitação de herdeiros primeiro
- há hipoteca? Uma hipoteca paga que não foi cancelada continua inscrita
- há ónus de inalienabilidade? Impede a venda durante um período
2. Caderneta predial — das Finanças
Traz o artigo matricial, a área, a afetação e o valor patrimonial. Serve para conferir com a certidão.
3. PDM — o que se pode fazer ali
O Plano Diretor Municipal classifica o solo: urbano, urbanizável, rústico, com as suas condicionantes. É a câmara municipal que responde, e muitas disponibilizam consulta online.
Se compra para construir, é a verificação mais importante das sete. Um terreno em solo rústico não se converte por vontade do vendedor.
Peça também informação sobre servidões e restrições de utilidade pública: REN, RAN, domínio hídrico, servidão aeronáutica, zonas de proteção. São as que travam projetos já desenhados.
4. Licença de utilização, se há construção
Qualquer edificação posterior a 1951 deve ter licença de utilização. Sem ela, a escritura não se faz em condições normais.
Verifique também se o que está construído corresponde ao licenciado. Um anexo acrescentado sem licença é um problema que passa para si.
5. Certificado energético, se há edifício
Obrigatório na venda de edifícios e frações. É do vendedor a obrigação de o apresentar, e deve estar disponível no anúncio.
6. Acessos e infraestruturas
Não é um documento, é uma verificação — e é a que mais orçamentos estraga:
- acesso: por via pública, ou por caminho sobre prédio alheio? Se for o segundo, a servidão está registada?
- água, saneamento, eletricidade: a que distância?
- ligação: quanto custa trazer o que falta?
Trazer eletricidade algumas centenas de metros pode custar mais do que o terreno.
7. Dívidas e encargos
IMI em dia. Condomínio, se aplicável. E, no caso de prédios rústicos, confirme se há arrendamento rural em vigor — um contrato de arrendamento acompanha o prédio e o arrendatário tem direitos.
A ordem que poupa dinheiro
- Certidão predial — se aparecer algo grave, gastou 1 a 15 € e poupou o resto
- Caderneta e comparação de áreas
- PDM e condicionantes na câmara
- Visita ao terreno, com as estremas indicadas pelo vendedor
- Acessos e infraestruturas
- Só então, CPCV
O ponto de partida
Todas as consultas começam por identificar o prédio: freguesia, artigo matricial e, se possível, o número de descrição. Sem isso, nem a conservatória nem a câmara conseguem procurar — e uma morada não chega, porque os registos não estão organizados por ruas.
O Cadastro GPS localiza o prédio no mapa e dá-lhe essas referências mais as coordenadas GPS, para ir à visita a saber onde está.
