Herdar prédios em Portugal: como saber o que há e como se parte
Numa herança urbana toda a gente sabe o que há: o apartamento.
Numa herança rústica, quase nunca. Aparecem catorze prédios em três freguesias, alguns ainda em nome do bisavô, um que ninguém sabe onde fica, e outro que foi vendido nos anos sessenta com uma escritura que nunca chegou ao registo.
Esta é a ordem que funciona.
Primeiro: a lista do que existe
Há duas fontes e é preciso usar as duas, porque não dizem o mesmo:
As Finanças. Os herdeiros, através do cabeça de casal, acedem à relação de bens inscritos na matriz em nome do falecido. É a lista mais completa para efeitos fiscais.
As Conservatórias. O registo predial diz o que está registado — que é a lista com valor jurídico.
Segundo: localizar os prédios
Ter o artigo matricial não é o mesmo que saber onde fica o terreno. E na partilha isso conta: dois prédios com a mesma área podem valer muito diferente consoante o acesso, a exposição e o que têm à volta.
Ver cada prédio sobre a imagem aérea responde em minutos ao que uma visita demora um dia: tem caminho? está a ser cultivado por alguém? é encosta ou plano?
Terceiro: os prazos
Quarto: habilitação de herdeiros e partilha
A habilitação de herdeiros identifica quem são os herdeiros. Faz-se no notário, na conservatória ou no Balcão das Heranças.
Depois há dois caminhos:
Partilha, atribuindo prédios concretos a cada herdeiro, com tornas se as quotas não forem iguais.
Ficar em compropriedade, que é o mais fácil de assinar e o pior a médio prazo.
O problema da compropriedade
Enquanto não há partilha, a herança é indivisa: ninguém é dono de um prédio, todos são donos de uma quota da totalidade.
Consequências:
- vender exige o acordo de todos
- cada comproprietário pode exigir a divisão a qualquer momento
- se um herdeiro morre, entram os herdeiros dele
É assim que se chega a prédios com trinta comproprietários espalhados por quatro países. Sair cedo custa muito menos do que sair tarde.
Uma regra específica dos rústicos
Existe um regime de emparcelamento e limites ao fracionamento de prédios rústicos: abaixo de certa área, não se pode dividir. Numa partilha isso condiciona o desenho — não é possível dar meio prédio a cada um se a divisão ficar abaixo do mínimo.
E há direito de preferência dos proprietários confinantes na venda de prédios rústicos de área inferior à unidade de cultura. Ignorá-lo expõe o negócio a ser desfeito.
E se um prédio não estiver registado?
É frequentíssimo. Resolve-se por justificação notarial invocando usucapião, ou através do BUPi nos municípios aderentes.
Vale a pena fazê-lo mesmo que não se pretenda vender: sem registo não se vende, não se hipoteca e não se concorre à maior parte dos apoios.
Por onde começar
Por localizar o que há. Com o Cadastro GPS vê cada prédio da lista no mapa, com os limites disponíveis sobre o satélite e a área.
É a diferença entre partilhar uma lista e partilhar prédios.
