Quem é o dono de um prédio em Portugal? As vias legais para descobrir
Um terreno abandonado ao lado do seu. Uma ruína no centro da vila que ninguém toca há vinte anos. Um prédio rústico que faz falta para juntar ao terreno.
A pergunta é sempre a mesma: de quem é aquilo?
Em Portugal a resposta é mais simples do que na maior parte da Europa — e muita gente não sabe.
Portugal é dos países mais abertos
Há uma condição prática, e é a que trava a maior parte das pessoas: tem de saber identificar o prédio.
A confusão que custa tempo: matriz e registo
São dois arquivos diferentes, com finalidades diferentes, e quem os troca perde a manhã.
A matriz predial, das Finanças, existe para efeitos fiscais. O documento é a caderneta predial e traz o artigo matricial, a localização, a tipologia e o valor patrimonial. Só está acessível ao titular, autenticado no Portal das Finanças.
O registo predial, das Conservatórias, existe para efeitos jurídicos. Diz quem é o titular inscrito, que hipotecas existem, que penhoras foram registadas. É público.
O que precisa de saber para pedir
Para a certidão permanente (15 €), pode identificar o prédio por:
- Número de descrição predial + freguesia — o identificador do registo, que está na escritura
- Artigo matricial + natureza (rústico ou urbano) + freguesia — o identificador fiscal, mais fácil de obter
Para a informação predial simplificada (1 €), só serve o número de descrição. É mais barata e pede o identificador mais difícil — vale a pena saber antes de começar.
E se não souber nenhum dos dois?
É a situação normal quando o prédio não é seu. O caminho é ao contrário: começar pelo mapa.
Localiza-se o prédio na carta cadastral, obtém-se a freguesia e a referência, e com isso pede-se a certidão. Sem esse passo, a morada não chega: as conservatórias não organizam os registos por ruas.
O que a certidão lhe diz
Além do nome do titular:
- como adquiriu — compra, herança, doação, usucapião
- quando foi registado
- que hipotecas existem e a favor de quem
- que penhoras ou ónus limitam a propriedade
- se há processos pendentes de registo
Para quem quer comprar, o mais importante costuma não ser o nome: é a lista de ónus por baixo dele.
Depois de saber o nome
Descobrir quem é o dono é a parte fácil. Contactá-lo é a outra metade — sobretudo em prédios rústicos herdados, em que o titular inscrito morreu e os herdeiros são seis, espalhados por três países.
Nesses casos, a certidão continua a ser o ponto de partida certo: mostra quem está inscrito, e a partir daí um advogado ou solicitador trata da habilitação de herdeiros.
Começar pelo prédio
Tudo isto assenta em identificar o prédio corretamente. O Cadastro GPS faz exatamente esse passo: localiza o prédio no mapa, dá-lhe a freguesia, as referências e as coordenadas GPS — e a partir daí a conservatória já tem por onde procurar.
