Um terreno abandonado ao lado do seu. Uma ruína no centro da vila que ninguém toca há vinte anos. Um prédio rústico que faz falta para juntar ao terreno.
A pergunta é sempre a mesma: de quem é aquilo?
Em Portugal a resposta é mais simples do que na maior parte da Europa — e muita gente não sabe.
Portugal é dos países mais abertos
Há uma condição prática, e é a que trava a maior parte das pessoas: tem de saber identificar o prédio.
A confusão que custa tempo: matriz e registo
São dois arquivos diferentes, com finalidades diferentes, e quem os troca perde a manhã.
A matriz predial, das Finanças, existe para efeitos fiscais. O documento é a caderneta predial e traz o artigo matricial, a localização, a tipologia e o valor patrimonial. Só está acessível ao titular, autenticado no Portal das Finanças.
O registo predial, das Conservatórias, existe para efeitos jurídicos. Diz quem é o titular inscrito, que hipotecas existem, que penhoras foram registadas. É público.
O que precisa de saber para pedir
Para a certidão permanente (15 €), pode identificar o prédio por:
- Número de descrição predial + freguesia — o identificador do registo, que está na escritura
- Artigo matricial + natureza (rústico ou urbano) + freguesia — o identificador fiscal, mais fácil de obter
Para a informação predial simplificada (1 €), só serve o número de descrição. É mais barata e pede o identificador mais difícil — vale a pena saber antes de começar.
E se não souber nenhum dos dois?
É a situação normal quando o prédio não é seu. O caminho é ao contrário: começar pelo mapa.
Localiza-se o prédio na carta cadastral, obtém-se a freguesia e a referência, e com isso pede-se a certidão. Sem esse passo, a morada não chega: as conservatórias não organizam os registos por ruas.
O que a certidão lhe diz
Além do nome do titular:
- como adquiriu — compra, herança, doação, usucapião
- quando foi registado
- que hipotecas existem e a favor de quem
- que penhoras ou ónus limitam a propriedade
- se há processos pendentes de registo
Para quem quer comprar, o mais importante costuma não ser o nome: é a lista de ónus por baixo dele.
Depois de saber o nome
Descobrir quem é o dono é a parte fácil. Contactá-lo é a outra metade — sobretudo em prédios rústicos herdados, em que o titular inscrito morreu e os herdeiros são seis, espalhados por três países.
Nesses casos, a certidão continua a ser o ponto de partida certo: mostra quem está inscrito, e a partir daí um advogado ou solicitador trata da habilitação de herdeiros.
Começar pelo prédio
Tudo isto assenta em identificar o prédio corretamente. O Cadastro GPS faz exatamente esse passo: localiza o prédio no mapa, dá-lhe a freguesia, as referências e as coordenadas GPS — e a partir daí a conservatória já tem por onde procurar.
