Certidão permanente predial: o que diz, quanto custa e como pedi-la sem Chave Móvel
Antes de comprar um prédio há uma pergunta a que a caderneta predial não responde: quem é mesmo o dono, e o que é que pesa sobre aquilo?
A caderneta vem das Finanças e serve para efeitos fiscais — diz como o prédio está inscrito na matriz e quanto vale para efeitos de IMI. Não diz se há uma hipoteca ao banco, uma penhora de um credor ou um usufruto a favor de terceiro.
Isso está no registo predial, e o documento que o mostra é a certidão permanente.
Dois registos, duas perguntas
Um prédio pode estar impecável na matriz e ter três hipotecas registadas. A caderneta nunca o dirá.
O que vem na certidão
A certidão organiza-se em duas partes, e vale a pena saber lê-las.
A descrição identifica o prédio: número de descrição, freguesia, confrontações, área, composição, e a ligação ao artigo matricial. É a "ficha" do prédio no registo.
As inscrições registam os factos jurídicos, por ordem cronológica. As mais frequentes:
- Aquisição — quem comprou, herdou ou adquiriu, e por que título.
- Hipoteca — a favor de que banco, por que montante máximo assegurado.
- Penhora — um credor bloqueou o bem por dívida.
- Usufruto — alguém tem o direito de usar e fruir, mesmo não sendo proprietário.
- Ónus de inalienabilidade — o prédio não pode ser vendido durante certo período, típico em habitação com apoio do Estado.
Os dois documentos, e a diferença de preço
Aqui está o que quase ninguém sabe: há dois produtos, e a diferença de preço é enorme.
| Documento | Custo | Para que serve |
|---|---|---|
| Informação predial simplificada | 1 € | Consulta online, sem certificação. Titulares, hipotecas, penhoras e ónus |
| Certidão permanente | 15 € | Documento certificado, válido perante terceiros, com código de acesso durante 6 meses |
A informação predial simplificada custa um euro e traz substancialmente o mesmo conteúdo. Não serve quando é preciso um documento certificado — numa escritura, num processo, perante um banco — mas responde perfeitamente à pergunta "posso avançar com isto?".
Há sites que revendem exatamente esta informação por trinta euros.
Não é preciso Chave Móvel Digital
Esta é a confusão mais cara, e convém desfazê-la.
Para o Portal das Finanças — onde se tira a caderneta predial — é preciso autenticação, e a caderneta só está disponível ao titular.
Para o registo predial não. O artigo 104.º do Código do Registo Predial é claro: qualquer pessoa pode pedir certidão de qualquer prédio, independentemente da titularidade. O próprio IRN o confirma: sem necessidade de utilizar certificados digitais.
Como se pede, passo a passo
1. Reúna a identificação do prédio. E é aqui que muitos param, porque os dois documentos pedem coisas diferentes:
- A certidão permanente aceita o artigo matricial com a natureza (rústico ou urbano) — o número que está na sua caderneta predial e no IMI.
- A informação predial simplificada só aceita o número de descrição predial — aquele que aparece na escritura, não na caderneta.
2. Acerte a freguesia. As freguesias mudaram com a Lei 11-A/2013 e voltaram a mudar em 2025. Misturar freguesia nova com artigo antigo devolve o prédio errado, e o dinheiro não se recupera.
3. Pague. Multibanco, cartão Visa/Mastercard ou e-banking.
4. Guarde o código de acesso. A certidão permanente não é um PDF que se descarrega uma vez: é um código que dá acesso à informação atualizada durante seis meses. Se algo se registar entretanto, vê-o com o mesmo código.
Quando pedir
Antes do contrato-promessa, não depois. É nessa altura que ainda pode negociar ou desistir.
Antes de vender, para confirmar que a hipoteca liquidada foi mesmo cancelada.
Numa herança, para saber o que pertence efetivamente ao acervo e o que está onerado.
Num arrendamento comercial de longa duração, para saber se quem assina é mesmo quem pode.
Cuidado com quem imita o oficial
O IRN mantém uma página de alerta sobre sites não oficiais que revendem certidões, muitas vezes a preços várias vezes superiores ao legal e com aspeto propositadamente parecido com o do próprio Instituto.
A regra prática é simples: o registo predial é do Estado, o preço é público e está fixado por portaria. Um euro pela informação simplificada, quinze pela certidão. Quem lhe cobrar trinta por um documento de um euro não lhe está a prestar um serviço — está a aproveitar-se de não saber o preço.
Começar pelo prédio
Tudo isto pressupõe que sabe identificar o prédio: freguesia, artigo matricial ou número de descrição. É precisamente isso que o Cadastro GPS lhe dá — localiza o prédio no mapa, obtém as suas referências e as coordenadas GPS, e parte para a conservatória com a identificação certa em vez de uma morada.
É a metade do trabalho onde os pedidos falham.
